Nieuwe rollen bij onderhoud sociale huurwoningen

dinsdag 11 oktober 2016

‘Betaalbaar wonen’ is momenteel hét thema voor woningcorporaties. Wat betekent dat voor hun verduurzamingsprogramma, de kwaliteit voor de huurders, de interne processen en de samenwerking van corporaties en marktpartijen? Welke marktpartijen hebben de competenties om corporaties te helpen om ‘betaalbaar wonen’ mogelijk te maken? Voor corporaties is het steeds de vraag: welke marktpartijen passen bij ons?

De visie die we hier presenteren is gebaseerd op het onderzoek ‘Corporaties kiezen tussen zelf uitvoeren of uitbesteden van onderhoud’ en de ervaringen die we afgelopen jaren hebben opgedaan. Aan het onderzoek hebben 70 corporaties meegewerkt. Het is uitgevoerd door Balance & Result.
Er is in beeld gebracht hoe sleutelpersonen uit de corporatiewereld aankijken tegen de betrokkenheid van marktpartijen bij de verschillende vormen van vastgoedonderhoud. In deze blog, de eerste van een reeks, gaan we dieper in op de keuzemogelijkheden van corporaties en de overwegingen die aan hun keuze ten grondslag liggen. 

Willekeur of verklaarbare patronen

Opvallend is dat veel corporaties hun eigen specifieke keuzes maken met betrekking tot huurbeleid en vastgoedbeleid. Sommige corporaties lopen weg met ‘ketenintegratie met vaste partners’. Andere gaan voor het projectgebonden aanbestedingsresultaat. Sommige corporaties betrekken de marktpartijen in de sociale opgave voor leefbare wijken. Andere beschouwen dat als een taak die strikt bij henzelf hoort. Is dit willekeur? Of zitten hier patronen achter die afhangen van de specifieke omstandigheden van elke corporatie?

Welke factoren zijn bepalend voor ‘betaalbaar wonen’?

‘Betaalbaar wonen’ is een abstract begrip. Het heeft iets te maken met de woonlasten in relatie tot de geleverde waarde. De huurders zijn gemêleerd – van starters tot zorgbehoevende ouderen – en ‘betaalbaar wonen’ het heeft voor elk een andere betekenis. Politiek gezien is betaalbaar wonen vertaald naar een maximum percentage van het besteedbaar inkomen dat aan ‘woonlasten’ wordt besteed.
.

Corporaties kunnen aan verschillende knoppen draaien om de betaalbaarheid van wonen te bevorderen. Zowel op het waarde-niveau, als op het kostenniveau kunnen duurzame maatregelen worden getroffen voor de betaalbaarheid. De rendementseisen die gezonde corporaties zichzelf stellen gelden  als randvoorwaarde.
.

Onderhoud staat prominent op de begroting van nagenoeg elke corporatie. Zoals uit onderstaande grafiek blijkt, is vooral groot onderhoud een dominante post voor de betaalbaarheid in de toekomst.
.

investering-in-onderhoud-corporaties-per-jaar

Is er voldoende marktcapaciteit voor de renovatieopgave?

Corporaties staan voor omvangrijke investeringen in hun vastgoed. Er is een flinke opgave in de verduurzaming van hun woningen (2020 gemiddeld label B en 2035 energieneutraal). De ene corporatie kiest voor ambitieuze investeringen in een deel van het bezit (Nul Op de Meter). De andere investeert in label B voor de gehele portefeuille.
Dit vraagt niet alleen veel kennis en capaciteit van de corporatie zelf, maar ook van de markt om dit op tijd en met no-regret oplossingen te realiseren. Misschien moet de corporatie de komende jaren wel blij zijn als ze voldoende partijen kunnen vinden die de onderhoudsopgave kunnen realiseren.
Maar het is niet eenvoudig. Corporaties beseffen maar al te goed dat hun keuze voor een samenwerkingsvorm met de markt min of meer onomkeerbaar is. Kies je eenmaal voor lange termijn partners, dan moet je je eigen organisatie daarop afstemmen en dat draai je niet zomaar terug.

Bewoners bepalen de kwaliteit

Corporaties focussen zich op hun primaire doelgroep, mede door politieke ontwikkelingen. Het gaat om de sociaal en economisch zwakkere groepen in de samenleving. Dat raakt de aard van de benodigde huurwoningen. Tevens raakt het discussies over de mate van service aan de huurders en de interne processen die daarbij horen.
Het behalen van de 70% deelname bij renovatie vraagt een belangrijke rol van de bewoner. Hoe maak je hen ambassadeur voor volgende projecten? Dat leidt momenteel tot veranderingen, ook in de samenwerking met de markt. Bewoners hebben zelf ideeën over de betaalbare kwaliteit die zij wensen. Willen zij perfect schilderwerk of een nieuwe keuken? Het is een zoektocht naar de oplossing die het meeste toegevoegde waarde levert voor bewoners met de kleinste portemonnee. Het gaat hier om een spanningsveld tussen betaalbaarheid, rendement en klanttevredenheid.

Corporaties zetten hun wantrouwen opzij

Het beperkte vertrouwen in marktpartijen heeft veel corporaties lange tijd belemmerd om intensievere samenwerkingsrelaties met hen aan te gaan. Daar is de afgelopen jaren een kentering in gekomen. Maar is het een sociaal wenselijk antwoord dat 90% van de respondenten het eens is met de stelling “Als corporatie heb ik vertrouwen in de markt’?  

Naar een nieuwe marktordeningmarktordening-bij-onderhoud

Het ene bouwbedrijf is het andere niet. Dat geldt ook voor corporaties. Sommige corporaties willen zelf aan het stuur zitten van hun onderhoudsactiviteiten (dagelijks, planmatig en groot onderhoud). Andere kiezen voor het loslaten van het stuur en gaan op zoek naar passende marktpartijen.
Dit leidt er ook toe dat marktpartijen opnieuw hun positie moeten bepalen. De markt lijkt zich opnieuw te ordenen. Versimpeld is dat weergegeven in bijgaande matrix.  

.
Welke rol pak je als corporatie en welke condities kun je bieden?

  • Wil je vooral zelf sturen of durf je het stuur los te laten? (Dit geldt voor het investeringsprogramma, de planning maar bijvoorbeeld ook de sociale opgave.)
  • Kun je voorwaarden scheppen van continuïteit van werkzaamheden? En ruimte op slim te clusteren ?
  • Kun je professionele voorwaarden bieden, zoals betrouwbare vastgoedinformatie?
  • Kun je sturen op intern niet-professioneel gedrag?

Welke rol als marktpartij kun je waarmaken?

  • Ben je een efficiënte capaciteitsaanbieder? Of concurreer je op toegevoegde waarde in product en proces?
  • Ben jij gelijkwaardig gesprekspartner van de woningcorporatie?
  • Kun je je toegevoegde waarde voldoende aantoonbaar maken?
  • Neem je je ketenpartners mee in deze toegevoegde waarde?
  • Heb je als marktpartij voldoende competenties en spankracht om de gevraagde kwaliteit, capaciteit en flexibiliteit constant te kunnen leveren?

Adviserende uitvoeringspartijen hebben toekomst

Markpartijen die zich met hun kennis onderscheiden blijken gezochte partners te zijn voor (een gedeelte van de) woningcorporaties. Zij kunnen de partner zijn die de corporatie ondersteunt om hun (betaalbaarheids)doelstellingen te realiseren. Corporaties zoeken de adviserende marktpartijen die hun expertise in een vroeg stadium in kunnen brengen. 90% van de respondenten wil eerder in het project aan tafel, met minder marktpartijen. 78% wil eerder de winnende marktaanbieder selecteren. 56% van de respondenten is het (zeer) eens met de stelling ‘Uitbesteden wordt steeds belangrijker omdat wij als corporatie de ontwikkelingen in de markt niet kunnen bijhouden’.

Visies delen

Balance & Result organiseert eind 2017 en in 2018 ronde-tafelsessies met corporaties en marktpartijen. Tijdens deze sessies worden mogelijk de volgende thema’s gezamenlijk uitgediept.

  1. Hoe kom je tot optimale onderhoudsprocessen, met ontschotting en slim geclusterde pakketten. Wat is hierbij de rol van de markt?
  2. Wat zijn doelmatige investeringen in het eigen bestaande vastgoed.
  3. Hoe kom je tot sociaal renoveren, met kwaliteit op maat voor de bewoners en aandacht voor wat er speelt achter de voordeur?
  4. Wat zijn de consequenties van lange termijn samenwerkingsrelaties in het onderhoud? Wat betekent dit voor transparant presteren?

Meer weten?

Wilt u op de hoogte blijven van hoe corporaties en marktpartijen invulling kunnen geven aan betaalbaar onderhoud met rendement voor corporaties en marktpartijen? Meldt u dan nu aan voor onze nieuwsbrief. In de komende maanden verschijnen er de volgende blogs:
– Corporatie, wat laat je aan de markt over bij reparatieonderhoud? Lees hier verder.
– Corporaties betrekken de markt al in de definitiefase van onderhoud! Lees hier verder.
– Welke competenties, houding en gedrag zijn nodig om samenwerking te laten slagen? Lees hier verder. 

Wilt u meer weten over het onderzoek ‘Corporaties kiezen tussen zelf uitvoeren of uitbesteden van onderhoud’ of over de ronde-tafelsessies? Neem dan contact op met Nienke Geessink (n.geessink@balance-result.nl of Paul Kuijpers (p.kuijpers@balance-result.nl) of 0570-628474).

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Wij delen graag onze opinies met u om samen stappen te zetten in deze veranderende wereld.